Quando si mette a disposizione un immobile o parte di esso senza che vi sia un rapporto di esclusività, ma condivisione di alcuni spazi comuni (ad esempio servizi igienici, ingressi, aree di attesa), non sempre la qualificazione giuridica ricade automaticamente nella locazione.
Infatti, la presenza di servizi aggiuntivi rispetto alla semplice concessione dei locali – come pulizie giornaliere, utenze senza limiti di consumo, portierato, servizi di segreteria o di supporto operativo – sposta l’inquadramento giuridico verso un contratto di prestazione di servizi.
Differenza tra locazione e prestazione di servizi
Contratto di locazione: prevale l’utilizzo esclusivo di uno spazio determinato, mentre i servizi accessori sono secondari e marginali.
Contratto di prestazione di servizi: il bene immobile diventa accessorio rispetto al complesso di servizi offerti all’utilizzatore. È il caso tipico degli uffici arredati, coworking e business center.
Inquadramento fiscale
Come chiarito anche dall’Agenzia delle Entrate, quando si fornisce una pluralità di servizi integrativi (ad esempio segreteria, utenze illimitate, pulizie, telefono, gestione della corrispondenza), l’operazione è da qualificarsi come prestazione di servizi generica e, di conseguenza, soggetta a IVA ai sensi dell’art. 3, comma 2, n. 1 del DPR 633/72.
In questo contesto, l’immobile è solo una parte della fornitura, mentre il vero oggetto del contratto è l’insieme dei servizi erogati.
Vantaggi del contratto di prestazione di servizi
Maggiore flessibilità contrattuale.
Possibilità di regolare con chiarezza l’uso degli spazi comuni.
Corretta applicazione fiscale e chiarezza nei rapporti con l’Agenzia delle Entrate.
Maggior appeal per professionisti e imprese che cercano soluzioni “chiavi in mano”.
👉 In sintesi: nei casi in cui lo spazio non sia esclusivo e vengano offerti servizi accessori rilevanti, è preferibile stipulare un contratto di prestazione di servizi piuttosto che un contratto di locazione. In questo modo si garantisce certezza giuridica, corretta gestione fiscale e una migliore organizzazione degli spazi condivisi.
