Quando si mette a disposizione un immobile o parte di esso senza che vi sia un rapporto di esclusività, ma condivisione di alcuni spazi comuni (ad esempio servizi igienici, ingressi, aree di attesa), non sempre la qualificazione giuridica ricade automaticamente nella locazione.

Infatti, la presenza di servizi aggiuntivi rispetto alla semplice concessione dei locali – come pulizie giornaliere, utenze senza limiti di consumo, portierato, servizi di segreteria o di supporto operativo – sposta l’inquadramento giuridico verso un contratto di prestazione di servizi.

Differenza tra locazione e prestazione di servizi

Contratto di locazione: prevale l’utilizzo esclusivo di uno spazio determinato, mentre i servizi accessori sono secondari e marginali.

Contratto di prestazione di servizi: il bene immobile diventa accessorio rispetto al complesso di servizi offerti all’utilizzatore. È il caso tipico degli uffici arredati, coworking e business center.

Inquadramento fiscale

Come chiarito anche dall’Agenzia delle Entrate, quando si fornisce una pluralità di servizi integrativi (ad esempio segreteria, utenze illimitate, pulizie, telefono, gestione della corrispondenza), l’operazione è da qualificarsi come prestazione di servizi generica e, di conseguenza, soggetta a IVA ai sensi dell’art. 3, comma 2, n. 1 del DPR 633/72.

In questo contesto, l’immobile è solo una parte della fornitura, mentre il vero oggetto del contratto è l’insieme dei servizi erogati.

Vantaggi del contratto di prestazione di servizi

Maggiore flessibilità contrattuale.

Possibilità di regolare con chiarezza l’uso degli spazi comuni.

Corretta applicazione fiscale e chiarezza nei rapporti con l’Agenzia delle Entrate.

Maggior appeal per professionisti e imprese che cercano soluzioni “chiavi in mano”.

👉 In sintesi: nei casi in cui lo spazio non sia esclusivo e vengano offerti servizi accessori rilevanti, è preferibile stipulare un contratto di prestazione di servizi piuttosto che un contratto di locazione. In questo modo si garantisce certezza giuridica, corretta gestione fiscale e una migliore organizzazione degli spazi condivisi.

Ecco una check-list operativa “a prova di Agenzia Entrate” per riaddebiti di spese da Contratto per prestazione di servizi tra professionisti (commercialisti o altri autonomi).

Puoi usarla come autocontrollo prima di emettere fatture o in caso di verifica.

✅ CHECK-LIST RIADDEBITO SPESE STUDIO CONDIVISO

1️⃣ Accordo tra professionisti

• ☐ Esiste un accordo scritto di condivisione studio
• ☐ L’accordo specifica quali costi sono condivisi
• ☐ È indicato il criterio di riparto (mq, stanze, giorni, percentuali)
• ☐ È chiarito che non esiste attività organizzata di servizi

👉 Questo documento è la prima cosa che chiedono in verifica.

2️⃣ Natura delle spese

• ☐ Le spese sono reali e documentate
• ☐ Le fatture originarie sono intestate al professionista che riaddebita
• ☐ Le spese riguardano solo costi strutturali (affitto, utenze, pulizie, condominio)
• ☐ Non sono inclusi compensi per attività professionali

3️⃣ Metodo di calcolo

• ☐ Il riaddebito è analitico o calcolabile analiticamente
• ☐ Il criterio di riparto è oggettivo e verificabile
• ☐ L’importo non include ricarico o utile
• ☐ Il totale riaddebitato non supera il costo sostenuto

👉 Se c’è utile, diventa compenso.

4️⃣ Fatturazione

• ☐ In fattura è indicato “riaddebito pro-quota spese comuni studio”
• ☐ È specificato che il riaddebito è senza ricarico
• ☐ Non è applicata ritenuta d’acconto
• ☐ Non è applicato contributo Cassa
• ☐ L’IVA segue quella dei costi originari

5️⃣ Tracciabilità documentale

• ☐ Conservi fatture di affitto, utenze, pulizia ecc.
• ☐ Conservi prospetto di riparto costi
• ☐ Conservi bonifici tra professionisti
• ☐ Il prospetto annuale torna con le fatture emesse

👉 In verifica controllano la coerenza numerica.

6️⃣ Segnali di rischio (alert fiscali)

Se anche uno è presente, serve cautela:

• ☐ Importo fisso mensile non legato ai costi
• ☐ Importo simile a canone di locazione
• ☐ Inclusione di servizi organizzativi
• ☐ Margine economico per chi riaddebita
• ☐ Uso della dicitura “canone studio” in fattura

👉 In questi casi l’Agenzia tende a riqualificare come compenso.

✔️ Se passi tutti i punti

Allora normalmente:

• niente reddito professionale
• niente ritenuta
• niente cassa previdenza
• basso rischio di contestazione

📊 Esempio: condivisione studio tra due commercialisti

Dati di partenza:

• Affitto mensile studio: € 1.200
• Utenze (luce, acqua, internet): € 300
• Servizio pulizia: € 200

Totale spese mensili: € 1.700

1️⃣ Riaddebito analitico (quota reale, senza margine)

• Condivisione: 50/50 tra Professionista A e B
• Calcolo: 1.700 ÷ 2 = 850 € a testa

PROFESSIONISTA A (chi paga tutto)  Contabilizza € 850 di costo e € 850 spese da rimborsare da PROFESSIONISTA B.

PROFESSIONISTA B (chi rimborsa) Paga € 850 e contabilizza il costo deducibile. 

Nota: Nessuna ritenuta, nessun contributo cassa. L’importo non entra nel reddito di A che deduce il costo solo per la sua quota.

Con il riaddebito delle spese tra professionisti dobbiamo essere chiari. Quale dicitura suggerisco?

Dicitura completa con riferimento a documentazione

“Riaddebito pro-quota spese comuni studio professionale condiviso (affitto, utenze, pulizie), calcolato su costi documentati e senza ricarico, come da accordo tra professionisti e prospetto di riparto.”

❌ Diciture da evitare (rischio fiscale)

Non usare formule tipo:

“Canone utilizzo studio”

“Affitto postazione”

“Corrispettivo servizi studio”

“Quota mensile studio”

👉 queste fanno scattare quasi automaticamente la natura di compenso.

Donatella Dal Soglio