Richiesta:
Una cliente proprietaria di un appartamento in montagna, che ha deciso di a turisti per la prima volta. Le serve rassicurazione su ogni aspetto e tutte le informazioni utili a fare la scelta giusta e più conveniente per lei.
Risposta:
Le locazioni brevi a fini turistici sono disciplinate da una normativa specifica in Italia, che regola sia gli aspetti fiscali che quelli contrattuali. Ecco una panoramica dei principali aspetti:
1. Definizione di Locazioni Brevi
Le locazioni brevi sono contratti di affitto che hanno generalmente una durata non superiore a 30 giorni, anche non consecutivi, nell'arco di un anno, e possono includere la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Questi contratti possono essere stipulati sia da privati che da intermediari (come agenzie immobiliari o piattaforme online).
2. Normativa di Riferimento
La normativa che regola le locazioni brevi è principalmente contenuta nel Decreto Legge n. 50/2017 (convertito con modifiche dalla Legge n. 96/2017). Alcuni punti chiave della normativa includono:
- Obbligo di comunicazione al Questore della presenza degli ospiti entro 24 ore dall'arrivo tramite il portale "Alloggiati Web".
- Registrazione del contratto non necessaria se la durata è inferiore a 30 giorni.
3. Imposte sulle Locazioni Brevi
Ci sono diversi obblighi fiscali a cui devono attenersi i proprietari che affittano a breve termine:
- Cedolare secca: Il regime della cedolare secca al 21% è applicabile alle locazioni brevi. Si tratta di un'imposta sostitutiva che include l'IRPEF e le addizionali regionali e comunali. Il vantaggio di questo regime è che il proprietario paga una tassa fissa e non deve aggiungere queste somme al proprio reddito imponibile IRPEF.
A partire dal 2024, ci sono importanti novità relative al regime della cedolare secca per le locazioni brevi. La nuova normativa prevede che:
Per il primo immobile locato si applica ancora l'aliquota del 21%.
Per il secondo immobile locato e successivi, la cedolare secca aumenta al 26%.
È importante tenere conto di questo cambiamento nella pianificazione fiscale, poiché influisce sui costi complessivi delle locazioni brevi per chi possiede più di un immobile a fini locativi.
Si ricorda che eventuali detrazioni su ristrutturazioni o riqualificazione energetica non compromettono la possibilità di locare gli immobili a uso abitativo a breve o lunga durata.
- Alternativa: Regime ordinario: In alternativa alla cedolare secca, il proprietario può optare per il regime ordinario, in cui i redditi derivanti dalla locazione vengono tassati secondo le aliquote IRPEF progressive, con la possibilità di detrarre alcune spese.
4. Obblighi degli Intermediari
Se la locazione viene effettuata tramite intermediari immobiliari o piattaforme digitali (come Airbnb, Booking.com, ecc.), questi sono obbligati a:
- Trattenere e versare la ritenuta d'acconto del 21% al momento del pagamento del canone al proprietario.
- Comunicare all'Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi tramite la loro intermediazione.
5. Imposta di Soggiorno
L'imposta di soggiorno è una tassa comunale che deve essere pagata dai turisti per ogni notte di soggiorno, applicata in molti comuni italiani. Il proprietario dell'immobile (o l'intermediario) è responsabile della riscossione e del versamento di questa tassa al comune.
6. Obblighi Amministrativi
- Comunicazione delle presenze degli ospiti: È obbligatorio comunicare le generalità degli ospiti all'autorità di pubblica sicurezza entro 24 ore dall'arrivo tramite il portale "Alloggiati Web".
- Registrazione al SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive): In alcuni comuni potrebbe essere richiesta una registrazione per avviare l'attività di locazione breve, anche se si tratta di affitti occasionali.
7. Normativa Regionale e Locale
Oltre alla normativa nazionale, alcune regioni e comuni hanno adottato regolamenti propri che disciplinano le locazioni brevi. Questo può includere l'obbligo di ottenere un codice identificativo dell'alloggio e il rispetto di norme specifiche di sicurezza e igiene. E bene informarsi bene presso gli enti locali.
8. Sanzioni
Il mancato rispetto delle normative può comportare sanzioni amministrative, che possono variare a seconda della gravità dell'infrazione. Ad esempio, non comunicare le generalità degli ospiti alla Questura può portare a multe consistenti.
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